每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

今天（9月15日）起，首部規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的新規(guī)《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式施行。發(fā)布虛假房源、陽(yáng)臺(tái)廚房充當(dāng)臥室出租、非法群租、克扣押金、暴力驅(qū)趕等諸多租賃市場(chǎng)的亂象有望得到進(jìn)一步監(jiān)管和整治。

《條例》對(duì)出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為，分別作出了嚴(yán)格規(guī)定。住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)等若出現(xiàn)違規(guī)行為，將面臨嚴(yán)格處罰。

談及租房的各種“坑”，在上海工作的“95后”劉煜（化名）通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“剛來(lái)上海時(shí)，第一次租房是二房東的合租房，同住的租客流動(dòng)性大，一開(kāi)始是三女兩男，住到最后就剩我一個(gè)女生，我提前退租了，押金也沒(méi)要?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)書(shū)面對(duì)每經(jīng)記者解釋：“我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出諸多問(wèn)題，市場(chǎng)亂象亟待整治?！稐l例》的正式實(shí)施，也是2015年大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)以來(lái)的重要事件和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入2.0版本?！?/p>

“一碗水端平”

《條例》對(duì)出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法行為，分別作出了嚴(yán)格規(guī)定。

例如，對(duì)于住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，如未按照規(guī)定報(bào)送開(kāi)業(yè)信息，未在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示本企業(yè)開(kāi)業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等，未建立住房租賃檔案并如實(shí)記載相關(guān)信息，或者未健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度，未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案等，將被責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

出租方違規(guī)將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對(duì)單位處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得。

同樣，對(duì)于承租人，《條例》規(guī)定需安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)；遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實(shí)施其他損害他人合法權(quán)益的行為；對(duì)出租人依法確需進(jìn)入租賃住房的，予以配合。

“實(shí)際上此次《條例》的正式實(shí)施，對(duì)于各市場(chǎng)參與主體而言都是‘一碗水端平’的，即權(quán)責(zé)統(tǒng)一的導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)指出，“這種導(dǎo)向貫穿整個(gè)租賃交易環(huán)節(jié)，包括房屋準(zhǔn)入、出租過(guò)程、合同簽約和備案、資金監(jiān)管和配套服務(wù)等。各市場(chǎng)參與主體要真正把權(quán)責(zé)統(tǒng)一的思想融入租賃各環(huán)節(jié)中，真正助力租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”。

房東無(wú)需多慮

每經(jīng)記者注意到，自7月21日《條例》公布起，關(guān)于“房東稅”的傳言甚囂塵上，但事實(shí)并非如此。

在上海黃浦區(qū)一家鏈家門(mén)店，中介王強(qiáng)（化名）告訴每經(jīng)記者：“新規(guī)對(duì)房東沒(méi)有影響，不存在‘房東稅’的說(shuō)法。如果租客不要求開(kāi)發(fā)票，不會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)?！?/p>

他拿出手機(jī)，打開(kāi)一份文檔展示給記者：“都在傳增加個(gè)人所得稅，其實(shí)不是。（稅費(fèi)）還是和以往一樣，在租客要求開(kāi)發(fā)票的情況之下，金額低于10萬(wàn)元的，按照2.5%（綜合稅率）交稅，而且房租和個(gè)人總收入不會(huì)疊加?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“房東稅”的說(shuō)法非常不負(fù)責(zé)，容易產(chǎn)生一種打壓房東的印象。

“實(shí)際上此次《條例》出臺(tái)，沒(méi)有提及稅費(fèi)內(nèi)容，亦無(wú)新增稅費(fèi)考慮，有關(guān)稅費(fèi)政策保持不變，房東無(wú)需多慮?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

如果產(chǎn)生稅費(fèi)，通常由哪一方承擔(dān)？作為一線從業(yè)者，王強(qiáng)說(shuō)：“比較常見(jiàn)的是，如果租客要求開(kāi)發(fā)票，一般房東也可以提出房租為‘凈價(jià)’，比如原本租金6000元/月，開(kāi)發(fā)票產(chǎn)生的150元稅費(fèi)由租客承擔(dān)?！?/p>

對(duì)于備案，王強(qiáng)告訴每經(jīng)記者：“在鏈家正式進(jìn)行線上簽約，以往會(huì)征詢房東是否同意備案，新規(guī)要求強(qiáng)制備案，所以系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)備案，在實(shí)際操作中并沒(méi)有額外影響?！?/p>

不過(guò)，無(wú)論備案與否，在過(guò)往的實(shí)踐過(guò)程中，房東主動(dòng)納稅的情況并不多見(jiàn)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析：“納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。房東出租房屋屬于經(jīng)營(yíng)行為，從稅法角度看已產(chǎn)生了應(yīng)稅行為。租賃合同更多是房東和租客私人之間簽約的，合同金額不大，與企業(yè)簽約合同的經(jīng)營(yíng)行為有較大區(qū)別，所以實(shí)踐中很少出現(xiàn)房東出租房屋然后去交稅的情況?！?/p>

通過(guò)正規(guī)渠道租房更靠譜

經(jīng)歷過(guò)合租的種種不確定性之后，隨著劉煜就職的公司搬遷，她也隨之換了房子，選擇了整租。

“我主動(dòng)提出不要押金了?！眲㈧匣貞?。

盡管有不少人像劉煜一樣，為了避免扯皮而放棄對(duì)押金的爭(zhēng)取，但仍然有很多租客會(huì)面對(duì)被克扣押金的困擾，也有不少租客經(jīng)歷了長(zhǎng)租平臺(tái)爆雷、租房“帶看費(fèi)”騙局等，至今維權(quán)無(wú)門(mén)。

此次《條例》對(duì)押金管理進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。這一規(guī)定有效遏制了出租人隨意扣減押金的行為，保護(hù)了租客的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

劉煜坦言：“告別合租之后，我就沒(méi)遇到過(guò)太頭疼的事，除了一次因?yàn)榉繓|要賣房被迫搬家。可能也是因?yàn)槲易夥壳辣容^靠譜，要么是正規(guī)中介、要么是房東直租，對(duì)接的也都是房東本人?！?/p>

劉煜所說(shuō)的“靠譜”，未來(lái)將更容易實(shí)現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，《條例》為后續(xù)住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)有力且有效的工具支持，包括合同備案制度、租金監(jiān)管制度、信用監(jiān)管機(jī)制、信息核對(duì)制度、租金監(jiān)測(cè)機(jī)制等。

而這些管理工具的組合，無(wú)論在確?！白饪蜕倥芡?、數(shù)據(jù)多跑腿”的行政效率層面，還是在資金、信用等安全層面，都讓市場(chǎng)更安全，交易更透明，服務(wù)更規(guī)范。

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封面圖片來(lái)源：圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 曹仕林 攝