每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“有客戶半夜就來排隊了。”

這兩天，位于朝陽區(qū)東四環(huán)十里堡的晨光家園成為北京樓市頂流，帶看該小區(qū)的360套現(xiàn)房，成了附近片區(qū)幾乎所有品牌中介、各類渠道的“頭號任務(wù)”。

7月19日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）在晨光家園現(xiàn)場看到，小區(qū)外早早就排起了長隊，臨時接待中心（即售樓處）也需排號才能進入談價，電梯間、樣板房甚至通道里都擠滿了看房者。小區(qū)外的路邊也圍滿了各家中介，有人路過便會問一句“看房嗎”。

短短幾分鐘，每經(jīng)記者就已被3位人士半道“攔截”，表示希望帶看。

“其實已經(jīng)預(yù)熱了一段時間，但一直沒有確切消息，我們也是前天（7月17日）晚上突然接到通知，說第二天（7月18日）房子要開賣，可以組織帶看?！爆F(xiàn)場中介人士向每經(jīng)記者表示，“產(chǎn)權(quán)人是朝陽區(qū)國資委，這次賣的房子主要是晨光家園C區(qū)中的兩棟樓，沒有使用痕跡”。

現(xiàn)場取號排隊的購房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

中介幫忙排隊，談價先取號

中介張鵬飛（化名）這兩天一直在為晨光家園的業(yè)務(wù)忙碌。

7月18日晚9時許，每經(jīng)記者在晨光家園門口見到他的時候，他剛接待完當(dāng)日最后一名客戶，略顯疲憊。與每經(jīng)記者差不多同一時間趕來的一家三口和附近一位居民，也開始詢問起他手里的戶型圖和小區(qū)具體情況?！敖裉煜掳嗔耍呀?jīng)忙了一整天，要看房的話明天再來?！?/p>

“如果確認看房，我早點去幫你排隊。”當(dāng)日晚上10時左右，張鵬飛向每經(jīng)記者發(fā)來確認信息。

7月19日，從地鐵十里堡站出來，每經(jīng)記者隨著兩組看房者一起前往晨光家園，原本就不寬敞的道路兩側(cè)幾乎站滿了身著不同制服的各家中介，擦肩而過的路人里，時不時還能聽見幾句諸如“這個價格合適”“戶型還可以”之類的對話。

售樓處外等待的客戶和中介 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

根據(jù)張鵬飛提供的信息，晨光家園小區(qū)建筑面積約15.7萬平方米，綠地率35%，容積率2.24，車位配比1:1，共5棟樓，此次銷售的是201和204棟共計360套毛坯房源，主力產(chǎn)品為建筑面積約93～158平方米的兩居至三居。

從地理位置來看，晨光家園距北京東四環(huán)直線距離僅約1.5公里，周邊地鐵、公交環(huán)繞，且教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配套相對完善。

據(jù)貝殼找房信息，晨光家園項目開發(fā)商為北京住總置業(yè)有限公司，交易權(quán)屬為商品房和定向安置房，建成于2012年。

每經(jīng)記者在現(xiàn)場注意到，小區(qū)里一直人來人往，中介們忙忙碌碌，帶看、講解、打電話、取號、等待客戶。炎熱的天氣沒有擋住大家的看房熱情，上樓看房需要排隊等電梯，出電梯需要側(cè)身以免相撞，每個樣板間都有多組參觀者，不少人都開著視頻與對方溝通戶型、設(shè)施等具體信息。

購房者在看毛坯樣板間  圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

每個客戶都需要在臨時設(shè)置的工作區(qū)登記確認信息，然后去售樓處取號等待談價，現(xiàn)場工作人員抱著一沓號碼貼紙，會發(fā)給再次確認過信息的客戶，另有人負責(zé)大聲叫號。

每經(jīng)記者拿到的號碼是300多號，但當(dāng)時只叫到了80多號?，F(xiàn)場一位購房者表示，自己早上8點就在售樓處排隊了，兩個多小時了還沒有輪到談價。

此次出售的房源為一房一價。從約153平方米戶型的樣板間情況看，根據(jù)張鵬飛介紹，該房源的得房率在70%左右，報價約6萬元/平方米，但實際成交會有折扣，總價約900萬元，最終折合單價約5.8萬元/平方米。低樓層的小戶型價格更優(yōu)惠一些，約97平方米的房源總價在525萬元左右，折合單價約5.4萬元/平方米。

相比之下，根據(jù)貝殼找房信息，二手房方面，6月份，晨光家園C區(qū)整體掛牌價達6.5萬元/平方米，B區(qū)掛牌價約6.8萬元/平方米，附近的公園1872掛牌均價8.2萬元/平方米，華業(yè)玫瑰郡掛牌均價約7.6萬元/平方米。新房方面，距晨光家園直線距離2.2公里的融創(chuàng)壹號院，銷售價格約13.7萬元/平方米。

法拍“一口價”成交，兩月內(nèi)可拿不動產(chǎn)證

“我們這次只負責(zé)帶看，也不收中介費，看中后需繳納10萬元鎖房，然后走法拍程序，兩個月內(nèi)可以走完流程拿到不動產(chǎn)權(quán)證。”張鵬飛說。

有資深法拍經(jīng)理也向每經(jīng)記者表示，現(xiàn)場簽約后去法拍平臺底價摘牌就可以，不會有其他人搶。

來源：京東資產(chǎn)交易平臺

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，以“晨光家園”為關(guān)鍵詞篩選，京東資產(chǎn)交易平臺并未將360套房源全部公開展示，只顯示了20套，目前只剩7套未拍，其中就包括一套總價約898萬元的154平方米大戶型，折合單價約5.8萬元/平方米。

對此，每經(jīng)記者以購房者身份咨詢后也獲知，該批次房源并未全部公開展示。

也就是說，這次360套房源是線上線下同步銷售。

線上方面，具備北京市購房資格的都可以公開參與，不需要交訂金，采取“一口價”，一旦有人出價，立即成交，無需競價。具體優(yōu)惠措施是線上競拍成功后，享受2%折扣優(yōu)惠；60日內(nèi)完成網(wǎng)簽，享受3%折扣優(yōu)惠。以上兩項優(yōu)惠可以疊加。

晨光家園現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

根據(jù)競買公告，競價成交后7日內(nèi)，競買人需持京東資產(chǎn)交易平臺出具的成交確認書，至線下售樓處簽署房源認購書，支付首付款尾款，商定簽約、過戶節(jié)點，確認按揭或一次性付款方式，并簽署房屋買賣合同后，方可辦理房屋交割和過戶手續(xù)。

線下方面，結(jié)合數(shù)位中介人士和京東資產(chǎn)交易平臺工作人員的介紹，繳納10萬元并簽署認購書后，現(xiàn)場工作人員會依據(jù)實際情況指導(dǎo)客戶進行下一步的線上參拍操作，指定哪套就買哪套，流程走完就下架。

對于這個操作周期，數(shù)位受訪人士都表示，“很方便，十幾分鐘就能搞定”。

客觀來說，此次掛牌的房源，價格、區(qū)位是一大優(yōu)勢，但項目戶型設(shè)計相對老舊，加上十余年的空置，房屋內(nèi)部和樓梯間已經(jīng)積了較厚的灰塵，窗臺有銹跡，電源開關(guān)看起來已顯老化，后期裝修也是一筆不小的開支。

根據(jù)掛牌公告，本批次房源的資產(chǎn)處置方是北京市朝陽區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司。天眼查顯示，該公司為朝陽區(qū)國資委100%控股企業(yè)。

發(fā)稿前，每經(jīng)記者再次詢問了晨光家園的銷售情況，有工作人員表示，房源已所剩不多，建議可以看看其他項目。

若按照本批次成交300余套房源、每套500萬元粗略計算，晨光家園這次可回收貨值就已經(jīng)超過15億元。

北京樓市這樣的大批量房源掛牌并非首次。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，2023年9月，朝陽區(qū)住建委在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售154套中鐵建國際城房源，總價在633萬～864萬元，面積在74～90平方米，平均單價約8.7萬元/平方米。

據(jù)前述法拍經(jīng)理透露，近期又新上架了一批中鐵建國際城房源，但數(shù)量不及以往。與此同時，位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的天地美墅也掛牌了460套標的物，將于8月12日開拍，其中三區(qū)總計393套在建住宅、商業(yè)及地下車庫，打包價接近17億元。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝