每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日收盤，67家物業(yè)上市公司總市值約為2598.21億元，PE（市盈率）均值為21.18倍，均較去年同期有所回暖。在市場規(guī)模方面，截至2024年底，全國物業(yè)行業(yè)總管理面積為314.14億平方米，預(yù)計(jì)到2029年將增長至375.37億平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，物業(yè)企業(yè)也從追逐管理面積轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)，主動(dòng)退出低質(zhì)項(xiàng)目成為今年上半年行業(yè)發(fā)展的真實(shí)寫照。

中物智庫在研報(bào)中分析指出，未來5年，物業(yè)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷的供給側(cè)出清，但陣痛孕育著新生。當(dāng)物業(yè)企業(yè)從“收物業(yè)費(fèi)的管理者”蛻變?yōu)?ldquo;創(chuàng)造價(jià)值的服務(wù)者”，基礎(chǔ)服務(wù)物業(yè)費(fèi)定價(jià)及收繳問題，仍是眾多物業(yè)公司面臨的問題。

物業(yè)行業(yè)加速“質(zhì)變”

今年上半年，對物業(yè)行業(yè)而言，最大的焦點(diǎn)或是物企主動(dòng)退出在管的虧損項(xiàng)目。

6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)撤場公告：公司將于8月31日18：00正式退出項(xiàng)目，結(jié)束服務(wù)。原因是，中海物業(yè)自2023年3月1日進(jìn)駐該小區(qū)迄今，小區(qū)入住率較低，累計(jì)欠物業(yè)費(fèi)59.59萬元，項(xiàng)目長期虧損，公司無力繼續(xù)維持墊資運(yùn)營。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，今年上半年，包括中鐵建物業(yè)、濱江服務(wù)、永升服務(wù)、眾安智慧生活、龍湖智創(chuàng)生活等在內(nèi)的物企，已經(jīng)或計(jì)劃退出在管的虧損項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)收繳困難導(dǎo)致運(yùn)營虧損，是物企選擇退出的主要原因。

“物企主動(dòng)退出項(xiàng)目頻發(fā)，是企業(yè)策略轉(zhuǎn)變、業(yè)主訴求增加與行業(yè)持續(xù)承壓等因素共同作用的結(jié)果。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨在接受記者采訪時(shí)表示，企業(yè)由追求“規(guī)模”轉(zhuǎn)為追求“效益”，由追求“數(shù)量”轉(zhuǎn)為追求“質(zhì)量”，拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，驅(qū)逐劣質(zhì)虧損項(xiàng)目。

典型如杭州萬固珺府項(xiàng)目，業(yè)委會(huì)要求濱江物業(yè)將物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米降至2.2元/平方米，嚴(yán)重壓縮了企業(yè)的利潤空間，導(dǎo)致物企與業(yè)主之間的分歧難以彌合，最終物企選擇退出項(xiàng)目。

中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，由于市場競爭加劇，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)退出低質(zhì)虧損項(xiàng)目，行業(yè)項(xiàng)目留存率顯著下降。2024年，百強(qiáng)物企項(xiàng)目留存率為96.81%，較上一年下降1.36個(gè)百分點(diǎn)，相較以往年份降幅較大。

“退出虧損項(xiàng)目是物企質(zhì)量管控的手段。‘質(zhì)量優(yōu)先’并不否定規(guī)模價(jià)值。”彭雨指出，在競爭加劇的市場環(huán)境下，“守盤”與“拓盤”同等重要。“企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的項(xiàng)目質(zhì)量評估管理體系，對項(xiàng)目的收繳率、現(xiàn)金流、設(shè)施設(shè)備、業(yè)務(wù)潛力、資源配置等進(jìn)行綜合評估，定期分析項(xiàng)目的運(yùn)營管理情況和綜合質(zhì)量水平，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)措施。”

事實(shí)上，無論是物業(yè)費(fèi)收繳難，還是業(yè)主要求“降低物業(yè)費(fèi)”，背后都是小區(qū)業(yè)主明顯感受到物業(yè)服務(wù)的“質(zhì)價(jià)不符”。受此影響，多家物企開始將物業(yè)服務(wù)做到標(biāo)準(zhǔn)化、透明化，并且嘗試“菜單化”“定制化”服務(wù)。

如2024年底，萬物云發(fā)布“智選”產(chǎn)品，將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交還給業(yè)主，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)新推出“彈性定價(jià)”，根據(jù)業(yè)主的必選和自選服務(wù)，讓業(yè)主自主確定物業(yè)費(fèi)。今年5月，重慶南岸區(qū)萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)成為重慶首個(gè)政府指導(dǎo)的彈性物業(yè)費(fèi)定價(jià)項(xiàng)目。

而在對外拓展上，物企也在不斷調(diào)整拓展策略，聚焦高能效的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與核心項(xiàng)目，注重項(xiàng)目的現(xiàn)金流保障能力和盈利能力。如濱江服務(wù)嚴(yán)控項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，動(dòng)態(tài)優(yōu)化資源配置；保利物業(yè)持續(xù)深拓核心城市項(xiàng)目；綠城服務(wù)則堅(jiān)持城市聚焦、客戶聚焦及服務(wù)業(yè)態(tài)聚焦的策略。

“未來，物企對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的拓展，主要聚焦三大方向：核心城市的高價(jià)值項(xiàng)目或標(biāo)桿項(xiàng)目、面向高凈值人群的高端項(xiàng)目，以及具備專業(yè)競爭優(yōu)勢的細(xì)分賽道項(xiàng)目。”彭雨表示，“物企權(quán)衡規(guī)模與效益，主動(dòng)退出低質(zhì)、低效、虧損項(xiàng)目，持續(xù)優(yōu)化在管組合，未來‘拓優(yōu)’與‘驅(qū)劣’或?qū)⒊掷m(xù)。”

物業(yè)股回暖但分化加劇

在一系列寬松政策的影響下，2025年上半年，港股與A股物業(yè)板塊整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日收盤，67家上市物業(yè)公司（港股61家、A股6家）總市值約為2598.21億元，PE均值為21.18倍（剔除負(fù)值及大于500倍的異常值），均較去年同期有所回暖。

不過，物企個(gè)股市值分化明顯。截至6月24日收盤，華潤萬象生活、萬物云和碧桂園服務(wù)的總市值分別為810.49億元、219.77億元和199.90億元，依次排在行業(yè)前三。排名前十物企市值合計(jì)2007.09億元，占上市物企總市值的77.25%，與2024年同期基本持平，頭部效應(yīng)依舊顯著。

“房地產(chǎn)市場調(diào)整是物業(yè)企業(yè)估值較低的直接原因，導(dǎo)致投資者自2021年下半年以來，對物業(yè)行業(yè)的長期發(fā)展信心不足。”彭雨分析指出，另外，物企與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方之間存在關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，資金挪用、財(cái)務(wù)侵占的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，即便是合規(guī)的借款行為，也會(huì)影響投資者對物企的信心，進(jìn)而導(dǎo)致估值下挫。如金科服務(wù)曾發(fā)布公告向母公司借款15億元，直接導(dǎo)致其股價(jià)在公告次日下跌37%。

不過，相較于房地產(chǎn)行業(yè)而言，物業(yè)行業(yè)具備輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)等特點(diǎn)，具備擺脫房地產(chǎn)市場影響，重振估值的潛力。

彭雨表示，“物企一方面要強(qiáng)化自身的獨(dú)立屬性，增強(qiáng)市場拓展能力，走上獨(dú)立發(fā)展的道路；另一方面，物企也要通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、推動(dòng)科技賦能等多種途徑，提升自身的企業(yè)形象，重塑資本市場對行業(yè)與企業(yè)的認(rèn)知，以獲得投資者的認(rèn)可。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年以來，物業(yè)板塊IPO熱度仍然處在低位。截至2025年6月24日，年內(nèi)尚無物企登陸資本市場。雖然深業(yè)運(yùn)營自2023年2月首次遞表港交所以來，已累計(jì)經(jīng)歷了四次交表，但截至目前未能上市。2024年至今，僅有泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國資物企成功登陸港交所主板市場。

另外，也有已上市的物企基于自身戰(zhàn)略選擇，主動(dòng)退出資本市場。今年3月18日，融信服務(wù)正式完成了私有化流程，退出資本市場，成為繼華發(fā)物業(yè)后第二家主動(dòng)從港股主板退市的物企。