每經(jīng)記者 王杰

國五條加碼、物業(yè)稅來襲、提高預(yù)售門檻等政策輪番轟炸，并沒有遏制住京城樓市的火熱。但與此同時(shí)，北京的高端豪宅市場(chǎng)成交依然迎來了“井噴”。

受嚴(yán)卡“預(yù)售證”調(diào)控措施的影響，整個(gè)上半年京城高端項(xiàng)目入市步伐大幅放緩，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從4月到6月，每個(gè)月都只有一個(gè)單價(jià)4萬元以上的高端住宅項(xiàng)目入市。雖然供應(yīng)有限，不過，上半年的高端市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，資料顯示，北京上半年千萬元以上項(xiàng)目成交同比漲了80.5%。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)稱，下半年開始，高端產(chǎn)品放量開始顯現(xiàn)“開閘”跡象，現(xiàn)房成為高端產(chǎn)品銷售的主角。在他看來，此類高端產(chǎn)品，多與大型開發(fā)商相聯(lián)系著。隨著此類房企逐漸“熬過”了樓市的艱難期，因此此類高端產(chǎn)品與房企一樣，均呈現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象。  

7月成交略顯乏力，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)依然存在

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月8日到14日，全國主要的54個(gè)城市新建商品住宅簽約套數(shù)合計(jì)為48476套，環(huán)比上周的5.49萬套有所下調(diào)。累計(jì)1-14日，7月總成交為10.34萬套，相比6月同期的10.4萬套微降。

從市場(chǎng)整體成交來看，自從3月份突破30萬套后，4-6月整體市場(chǎng)因?yàn)樾枨蟮玫捷^大的透支，漲幅開始放緩。加上樓市臨近夏季，氣溫因素也阻礙了成交的上揚(yáng)。

縱觀上半年樓市，今年的樓市變化非常大，1-3月基本延續(xù)了去年年底成交活躍的走勢(shì)。本該屬于春節(jié)淡季的2月，卻因?yàn)楹笫械臉酚^預(yù)期，也同樣表現(xiàn)不俗。真正的爆發(fā)點(diǎn)則出現(xiàn)在3月初，“新國五條”政策的出臺(tái)間接刺激了新房市場(chǎng)的成交。這一期間的成交量達(dá)到了上半年的最高點(diǎn)，2013年的購房需求被提前得到透支。4月成交量則因此出現(xiàn)了回落，加上政府對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控和監(jiān)管，這一成交在平穩(wěn)狀態(tài)中已有疲軟的端倪。

與此同時(shí)，上周的二手房市場(chǎng)行情也同樣出現(xiàn)了小幅下探。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，全國6大城市的成交面積環(huán)比下降5%，其中前期表現(xiàn)較好的北京也出現(xiàn)了環(huán)比21%的下降。

當(dāng)然，樓市的逐趨乏力，依然難以改變房?jī)r(jià)的匍匐前行。每個(gè)月18日公布的全國70個(gè)大中城市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)仍然表明，房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅雖有縮窄，但上漲的趨勢(shì)依然難以改變。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)依然在慣性中保持了上漲的態(tài)勢(shì)。“國五條”細(xì)則各地的執(zhí)行力度過小，淡化了之前市場(chǎng)對(duì)政策的擔(dān)憂。在地方細(xì)則并無新意的前提下，此輪調(diào)控要取得預(yù)期效果顯然并不容易。

張大偉表示，各地調(diào)控政策執(zhí)行的情況，也會(huì)影響市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)。由于各地樓市發(fā)展程度不同、價(jià)格水平不一、各地政府在政策執(zhí)行力度上存在差異，因此各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)了不同的表現(xiàn)。“以一線城市為代表的限價(jià)政策執(zhí)行越來越嚴(yán)格，但逐漸出現(xiàn)了部分項(xiàng)目用裝修等額外形式而形成的漲價(jià)。所以在限價(jià)政策的名義上，價(jià)格的數(shù)值上漲雖有所遏制，但事實(shí)上房?jī)r(jià)漲幅放緩的背后，依然是較高的房?jī)r(jià)絕對(duì)值。”

高端產(chǎn)品“開閘”跡象逆市凸顯

值得注意的是，中高端物業(yè)卻異軍突起，此類物業(yè)正呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年北京千萬元以上豪宅成交1388套，同比漲80.5%，這一數(shù)值與2012年下半年基本相當(dāng)。相比其他物業(yè)，千萬以上豪宅市場(chǎng)漲幅最大。與上半年商品住宅市場(chǎng)成交44899萬套、同比上漲36.4%等數(shù)值相比，豪宅市場(chǎng)的漲幅高于整體住宅市場(chǎng)。 

據(jù)最近4年北京各區(qū)域的別墅銷售數(shù)據(jù)顯示，京南區(qū)域別墅市場(chǎng)的表現(xiàn)已有超越傳統(tǒng)豪宅市場(chǎng)行情的趨勢(shì)。以位于東南五環(huán)旁的遠(yuǎn)洋天著為例，截止今年第一季度，該項(xiàng)目以3.4億銷售金額和46套的銷售套數(shù)引起了相應(yīng)房企的羨慕。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該區(qū)域中的房企搶地?zé)岢辈粩?。隨著目前各大房企涉足該區(qū)域，此類區(qū)域的發(fā)展前景將進(jìn)一步看好。尤其加上相應(yīng)的配套會(huì)隨著房企的涉足而逐漸完善，此類區(qū)域的高端住宅也將贏得一個(gè)較好的發(fā)展平臺(tái)。

此類區(qū)域房企的活躍身影不斷。4月11日，泰禾地產(chǎn)以19.3億元在9家房企（包括聯(lián)合體）的競(jìng)爭(zhēng)中拿下通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率高達(dá)112%。時(shí)隔半月之后，在北京瘋狂拿地泰禾地產(chǎn)再次入主臺(tái)湖，以11.25億元拿下B-03號(hào)地塊，其中配建7.3萬平公租房，剔除保障房面積，樓面價(jià)已達(dá)19053元/平米，創(chuàng)區(qū)域地價(jià)新高。

一位開發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，目前亦莊、馬駒橋等區(qū)域土地供應(yīng)日益減少，這才導(dǎo)致開發(fā)商的目光開始集中在臺(tái)湖區(qū)域。

伴隨著此類土地的熱潮，相應(yīng)的高端住宅成交也持續(xù)升溫。從年齡結(jié)構(gòu)來看，上半年高端二手住宅需求年齡以30-40歲高端人士為主，占比達(dá)到40.98%；30歲及以下需求占比為28.69%，部分為父母為子女出資購買。從購買目的來看，30歲以上高端人士需求主要為居住品質(zhì)升級(jí)，30歲以下高端人士則多為剛需，投資投機(jī)性需求占比并不大。這點(diǎn)在上半年高端二手住宅需求的戶籍結(jié)構(gòu)上也得到了印證。根據(jù)麗茲行豪宅研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013上半年高端二手住宅成交中有超過百分之六十五的客戶為京籍，非京籍（不含外籍及港澳臺(tái)）為24.41%，港澳臺(tái)及外籍人士占比僅為百分之八左右。

遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目總經(jīng)理羅明強(qiáng)表示，天著主要的客戶是來自CBD的高管與亦莊的企業(yè)主。對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類包括高管等較有實(shí)力的高端住宅置業(yè)者，實(shí)際上并不會(huì)因?yàn)闃鞘械拇驂憾鴨适?duì)此類物業(yè)的興趣。因此，在樓市調(diào)控政策呈現(xiàn)疲乏的情況下，此類購房者將率先出現(xiàn)反彈。

高端產(chǎn)品“開閘”跡象逆市凸顯，會(huì)不會(huì)因此拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)呢？對(duì)此，張大偉也認(rèn)為，從目前全國樓市看，一二線城市因?yàn)榧哿诉^多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。而且2012年來過多供應(yīng)的信貸是出現(xiàn)市場(chǎng)反彈的主要原因。這些影響房?jī)r(jià)上漲的因素目前依然存在。如果在2013年，樓市信貸不收緊，房?jī)r(jià)則必然會(huì)繼續(xù)上漲。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，高端產(chǎn)品因?yàn)樵诳們r(jià)上就比普通商品住宅要高，因此，如果高端住宅產(chǎn)品的成交上升，則有可能會(huì)對(duì)未來整個(gè)樓市的房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生影響。但是，在他看來，一味通過打壓高端住宅的價(jià)格上漲來實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的控制，則有自欺欺人的感覺。畢竟目前樓市的焦點(diǎn)在于普通商品住宅，而非此類物業(yè)。從這個(gè)角度看，高端住宅的市場(chǎng)需求也是應(yīng)得到滿足的。一味打壓，并不見得能取得較好的調(diào)控效果。從這個(gè)角度看，高端產(chǎn)品“開閘”跡象逆市凸顯，恰恰反映了此類物業(yè)內(nèi)生在市場(chǎng)中的巨大需求。