每經記者  朱秀偉

        深振業(yè)A已有12年未在資本市場進行過任何股權融資，資產負債率連續(xù)攀升，到去年三季度末，資產負債率更是超過70%，按照公司的說法  “股權融資迫在眉睫”。

        樓市的“小陽春”，讓投資者對地產公司走勢充滿期待，但相比一些題材股2倍、3倍甚至數(shù)倍的漲幅，地產股漲幅遜色不少。但深圳老牌地產公司深振業(yè)A（000006，收盤價9.42元）近期股價連創(chuàng)新高，相比去年低谷時，漲幅近3倍，可謂地產股中為數(shù)不多的大牛股，這顆老樹何以煥發(fā)新芽？從公司大股東深圳國資委、公司董事長在內的高管以及機構投資者近期的“動作”就可見一斑。

深圳國資委慷慨解囊

        本周三，深振業(yè)A公布公告稱將非公開發(fā)行股票，募集資金凈額不超過10億元，發(fā)行價格不低于7.7元，發(fā)行對象包括大股東深圳國資委在內的不超過10家的特定對象，其中深圳國資委承諾以現(xiàn)金認購不低于本次非公開發(fā)行數(shù)量的40%，認購金額不超過人民幣6億元。

        向來極少用現(xiàn)金認購參與增發(fā)的深圳國資委，此次如此“慷慨”已讓諸多業(yè)內人士大感意外，但包括公司董事長李永明在內4名高管，準備拿出至少1540萬元  “真金白銀”，認購200萬股的消息更讓投資者興奮。如此巨額認購并不是一次作秀，因為據(jù)公開資料，以上4位高管2007年年薪總共也不到110萬元。正所謂“無利不起早”，這一切的背后都是看好深振業(yè)A未來。

為增發(fā)  高管四處借錢

        此次深振業(yè)A共有4位高管參與了此次定向增發(fā)，他們分別是深振業(yè)A黨委書記、董事長李永明，認購80萬股；副總藍思遠、蔣燦明以及董事會秘書方東紅，分別認購40萬股，如果按不低于7.7元發(fā)行價計算，認購200萬股將至少動用1540萬元，這相比以上高管收入，無疑是一筆巨資。參與此次認購的深振業(yè)A董秘方東紅向《每日經濟新聞》表示，高管們大呼缺錢，正在四處籌集資金。

        “現(xiàn)在資金壓力很大，大家都在向朋友東借西借?！狈綎|紅在接受《每日經濟新聞》采訪時向記者透露，為了此次定向增發(fā)大家“把所有的錢都搭進去了”，而且已簽訂了承諾書。對于為何只有4位高管參與此次增發(fā)？內部是怎樣安排的？他向記者表示：“一些高管缺錢，周轉不過來，所以只有4位，而且參與增發(fā)的高管還要向其他高管借錢，不可能大家都去買”。

        此次認購數(shù)量最多的是公司董事長李永明，據(jù)公開資料顯示，目前他擁有兩大職位：深振業(yè)A董事長，同時兼任深圳市長城投資控股股份有限公司董事，其收入來自于這兩家公司。據(jù)深振業(yè)A和深長城2007年年報顯示，李永明在深振業(yè)A領取的報酬為32.40萬元，但未從深長城領取任何報酬，加上持有股票的分紅約為13萬元，共45.40萬元。但此次認購80萬股至少需616萬元，如果按其2007年收入來看，湊齊616萬元將超過10年。其他幾位高管也同樣如此，藍思遠、蔣燦明以及方東紅，2007年年薪分別為25.34萬元、25.73萬元、25.86萬元，但此次每人需要籌集的金額高達300萬元。

        既然需要借錢，為何還會主動參與增發(fā)？先來看看此次深振業(yè)A定向增發(fā)的背景。

“股權融資迫在眉睫”

        本周四，公司公告稱為了盤活存量資產，解決公司房地產項目開發(fā)資金需求，以6707萬元出售了持有的深圳市特皓投資發(fā)展公司13.88%的股權。

        地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不論是萬科、保利，經常能見到融資動作。但深振業(yè)A卻自1997年配股以來，已有12年未在資本市場進行過任何股權融資，項目開發(fā)資金主要來源于貸款和銷售回款，資產負債率連續(xù)攀升，2005年～2007年分別是54.26%、51.59%、69.71%。

        到去年三季度末，資產負債率更是超過70%，深振業(yè)A貸款余額高達36.95億元，過高的資產負債率已經限制了銀行貸款融資規(guī)模，2006年以來公司經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負，按照公司的說法“股權融資迫在眉睫”。

        此次深振業(yè)A采取了定向增發(fā)的方式。“公司一直想融資，但配股現(xiàn)在肯定搞不了，只有向控股股東定向增發(fā)?！狈綎|紅向《每日經濟新聞》記者表示，截至去年半年報，深圳國資委持有深振業(yè)A9329萬股，占總股本的18.39%，為深振業(yè)A控股股東。

捆綁大股東和高管的利益

        一位投行人員這樣告訴  《每日經濟新聞》記者，“根據(jù)我的經驗，國有資本參與定向增發(fā)或者其他融資時，往往是采取資產注入的方式，像深圳國資委這樣直接現(xiàn)金認購，而且數(shù)量很大我還是首次見到?！彼J為深圳國資委十分看好此項目和公司才會投資，同時深振業(yè)A高管的巨額認購又給國資委吃下了“定心丸”。

        方東紅告訴《每日經濟新聞》記者，高管參與認購也是深圳國資委要求的?！翱毓晒蓶|出錢要想心里有底的話，希望高管也買一部分?！?br/>
        截至2008年12月31日，深振業(yè)A16名高管共持有1793萬股，其中董事長李永明持股數(shù)最多為474.23萬股，總經理李富川也持有227.67萬股，其余幾位副總包括董秘在內，也分別持有200萬股以上。即使不算此次高管認購的200萬股，大股東和高管的利益早就完全捆綁在一起了。

        聯(lián)合證券的分析師魚晉華對此評價說，“我們認為深圳國資委以及公司管理層的認購，再次表明大股東和管理層對公司未來發(fā)展非?？春?。”

深振業(yè)A推盤量將創(chuàng)紀錄

        此次定向增發(fā)將募集不超過10億元，其中有8億元投入振業(yè)城四、五期項目建設。振業(yè)城四、五期項目位于深圳龍崗區(qū)，是深振業(yè)A在龍崗開發(fā)的大型住宅項目振業(yè)城的組成部分，項目占地面積5.97萬平方米，總建筑面積23.45萬平方米，住宅產品主要為高層、小高層大戶型住宅，于2007年11月開工建設，其中1棟～7棟將在今年下半年竣工，上半年該項目就會開售。

        該項目具有諸多優(yōu)勢，比如品牌、城區(qū)和片區(qū)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、產品優(yōu)勢，項目建成后將給深振業(yè)A帶來豐厚的利潤。據(jù)測算，振業(yè)城四、五期項目預計總投資10.96億元，建成后項目可售總面積18.57萬平方米，營業(yè)收入有望達到16.86億元，稅后凈利潤2.84億元，這將超過2007年深振業(yè)A全年2.57億元的凈利潤，投資收益率高達25.94%。

        不過此項目僅是深振業(yè)A其中一個項目的一部分，按聯(lián)合證券分析師魚晉華的話說，“2009年、2010年將是深振業(yè)A歷史上推盤量最大的兩年”，這些樓盤集中在深圳市場，深圳市場是本輪房地產市場調整最到位的城市，也是最先回暖的城市，“深振業(yè)A今、明兩年大面積的推盤，將可直接受益于深圳市場較為確定性的回暖，從而給這兩年的業(yè)績提供保障”。

機構早已提前介入

        歷史最大規(guī)模推盤的說法也得到了方東紅的認可：今年結轉項目有望達到5個，包括星海六期的尾盤。據(jù)公司工作人員介紹，今年以來樓盤銷售情況良好，只剩數(shù)10套。已于上個月月底開盤的振業(yè)城二期以及雖然拿地成本較高，但市場前景很好的戀山谷二期，也將在近期開盤。另外處于外地的惠陽“振業(yè)城”一期也有望在今年年底結轉收入；規(guī)模較小的北?！爸醒肴A府”項目也同樣如此。

        與此對應，深振業(yè)A業(yè)績有望進入一個快速增長期。銀河證券預計今、明兩年深振業(yè)A主營收入將分別達16.3億元、18億元，歸屬母公司的凈利潤分別為4億元、4.8億元，按5.07億股的總股本計算，每股收益將達0.78元、0.94元。根據(jù)PE估值方法，銀河證券給出了11元的目標價。聯(lián)合證券對公司也給予了  “增持”評級。

        向來敏感的機構投資者，已經提前布局該股。3月2日，深振業(yè)A低開后，迅速拉升，臨近上午收盤沖上漲停。由于漲跌幅偏離值較大，當天交易所公布其交易席位，讓人大為吃驚的是前5大買入席位中，有4個是機構席位，買入總額高達4616萬元。

        從各方行為透漏出的信息，深振業(yè)A未來的走勢值得期待，不過由于深振業(yè)A主業(yè)為房地產，整個行業(yè)的冷暖對其業(yè)績有較大的影響，“小陽春”能否持續(xù)還需觀察。



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